Wie frei ist die Mietpreisgestaltung in der Region Hannover? Bei der Frage, ob die Miethöhe angemessen ist, sind sich Vermieter und Mieter nicht immer ganz einig. Die Städte und Gemeinden der Region Hannover veröffentlichen daher für Bestandswohnungen sogenannte Mietspiegel. Diese bieten eine wichtige Orientierungshilfe sowie Transparenz bei der Mietpreisgestaltung.
Ziel eines Mietspiegels ist es, aufzuzeigen, welche Miethöhe für welche Art von Wohnungen in welcher Lage angemessen ist. Dies nennt sich „ortsübliche Vergleichsmiete„.
Die Miethöhe für eine Wohnung wird anhand der Merkmale Art, Wohnungsgröße, Ausstattung und Beschaffenheit errechnet.
Die Art einer Wohnung wird in den Mietspiegeln der Region Hannover nur bedingt berücksichtigt. Es werden nur Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei oder mehr Wohnungen einbezogen. Dazu zählt zum Beispiel auch eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehr als drei Parteien. Bei Einfamilienhäusern, Wohnungen in Zweifamilienhäusern und Einheiten in kleinen Mehrfamilienhäusern finden die Mietspiegel nicht zwangsläufig Anwendung. Vom Mietspiegel ausgenommen sind darüber hinaus Wohnungen, die laut Mietvertrag teilweise oder ganz gewerblich genutzt werden sowie Wohnungen, die zeitlich begrenzt vermietet sind (Zeitmietvertrag mit maximal einem Jahr Mietdauer) oder für die eine Staffelmiete bzw. eine Indexmiete vereinbart wurde, etc.
Sowohl in Burgwedel, Isernhagen und Langenhagen als auch in der Wedemark gibt es vier Kategorien für die Wohnungsgröße:
Für die Wohnungsgröße ist die reine Wohnfläche relevant. Keller, Bodenräume oder anderweitige Nutzfläche zählen nicht dazu. Balkone, Loggien und Terrassen können max. bis zur Hälfte in die Wohnfläche eingerechnet werden.
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Wohnfläche zu berechnen. Eine Berechnungsmethode erfolgt gemäß der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Diese findet insbesondere Anwendung bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem und preisgebundenem Wohnraum. Die zweite Methode ist gemäß DIN 277, wobei die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung die gängigste Methode ist.
In den Mietspiegeln wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Baujahr wiedergegeben. Die Bauweise, der Zuschnitt und der bauliche Zustand fließen hier mit ein. Diese werden aus dem Alter des Gebäudes abgeleitet. Hier wird, je nach Stadt oder Gemeinde, mit verschiedenen Zeitspannen gearbeitet.
Modernisierte Wohnungen werden gemäß Mietspiegel in das Baujahr der Ersterrichtung eingeordnet. Eine abweichende Einordnung ist dennoch möglich, z.B. wenn der Wohnwert durch eine mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung deutlich erhöht wurde.
Auch die Ausstattung einer Wohnung ist ausschlaggebend für die erzielbare Miete. Bei dieser Bewertung wird mit einem Punktesystem gearbeitet. Eine komplett mit E-Geräten ausgestattete Einbauküche gibt zum Beispiel zwei Punkte. So auch ein separates Gäste-WC mit Fenster oder ein Balkon. Der Energiewert wird ebenfalls berücksichtigt. Die Summe der Punkte wird wiederum in eine Kategorie einsortiert.
Die Wohnlage wird in Burgwedel, Isernhagen, Langenhagen und der Wedemark nicht differenziert berücksichtigt. Wobei eine sehr gehobene Wohnlage eine höhere Miete rechtfertigen kann. Im Stadtgebiet von Hannover wird zum Beispiel eine Bewertung nach Straßen vorgenommen.
Anhand aller Merkmale können Sie eine Mietpreisspanne in Euro pro Quadratmeter errechnen. Je nach Ausstattung und Zustand können Sie die Miete im oberen oder unteren Bereich der Spanne einsortieren.
Ein Mietspiegel ist eine Orientierungshilfe und dazu gedacht, eine gütliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu erreichen. Der Mietspiegel kann als Grundlage bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden (§558 BGB).
Wie oben beschrieben fallen zum Beispiel Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern nicht in den Mietspiegel. Dies gilt auch für sanierte und stark modernisierte Wohnungen sowie Neubauten. In der Wedemark liegt bei Neubauten und sanierten Objekten die Kaltmiete pro Quadratmeter oft deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Vermieter und Mieter können die Miete bei Neuvermietung in Burgwedel, Isernhagen und der Wedemark weiterhin frei vereinbaren. Hierbei sollten Sie beachten, dass die Miete nicht deutlich überhöht ist oder unter Mietwucher fällt. Dies wäre eine deutliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10% übersteigen (vgl. §556d, Abs. 1 BGB). Dies trifft zum Beispiel für die Stadt Langenhagen zu.
Einen Mietendeckel, wie in Berlin, gibt es derzeit in der nördlichen Region Hannover nicht.
Gemeinde Isernhagen Mietspiegel
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Ihre Silke Hanebuth, Fachmaklerin für Wohnimmobilien und Kapitalanlagen
Mai 2020
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