Mietspiegel als Basis für die Miete in Langenhagen, Isernhagen, Burgwedel und in der Wedemark.

Welche Miete können Sie als Vermieter für Ihre Immobilie nehmen? Welche Miethöhe ist erzielbar und bestenfalls auch fair gegenüber den Mietern?

Die Frage, ob die Höhe der Miete angemessen ist, ist nicht immer einfach. Daher veröffentlichen viele Städte und Gemeinden sogenannte Mietspiegel. Die Mietspiegel bieten eine wichtige Orientierungshilfe sowie Transparenz bei der Mietpreisgestaltung. 

Warum gibt es Mietspiegel und was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit kurzem zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet. Bei Orten mit weniger Einwohnern geschieht dies freiwillig. Grundlage für den Mietspiegel sind die tatsächlich gezahlten Kaltmieten. Mit Hilfe einer empirischen Erhebung bei Mietern sowie Vermietern werden die Daten analysiert. In der Wedemark erfolgte diese Abfrage bereits im Frühjahr 2021. 

Ziel eines Mietspiegels ist es, aufzuzeigen, welche Miethöhe für welche Art von Wohnung in welcher Lage angemessen ist. Dies nennt sich auch ortsübliche Vergleichsmiete. Hierbei spielen Merkmale wie die Wohnungsart, die Wohnungsgröße, Ausstattung und Beschaffenheit sowie die Wohnlage eine wichtige Rolle.  

Merkmale als Basis der Ermittlung der Miethöhe.

Wohnungsart:

Die Art einer Wohnung wird in den Mietspiegeln der Region Hannover nur bedingt berücksichtigt. Es werden nur Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei oder mehr Wohnungen einbezogen. Dazu zählt zum Beispiel auch eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehr als drei Parteien. Bei Einfamilienhäusern, Wohnungen in Zweifamilienhäusern und Einheiten in kleinen Mehrfamilienhäusern finden die Mietspiegel nicht zwangsläufig Anwendung. Vom Mietspiegel ausgenommen sind darüber hinaus Wohnungen, die laut Mietvertrag teilweise oder ganz gewerblich genutzt werden. Auch Wohnungen, die zeitlich begrenzt vermietet sind, mit einem Zeitmietvertrag mit maximal einem Jahr Mietdauer, sind nicht berücksichtigt. Ebenso finden Neubauwohnungen aktuell keine Berücksichtigung. 

Wohnungsgröße:

Die Wohnungsgröße ist ein wichtiger Faktor bei der Errechnung einer Mietspanne. Sowohl in Burgwedel, Isernhagen und Langenhagen als auch in der Wedemark gibt es vier Kategorien für die Wohnungsgröße: bis unter 45 qm, 45 bis unter 65 qm, 65 bis unter 85 qm, 85 qm und mehr. 

Für die Wohnungsgröße ist die reine Wohnfläche relevant. Somit zählen Keller, Bodenräume oder anderweitige Nutzfläche nicht dazu. Balkone, Loggien und Terrassen können max. bis zur Hälfte in die Wohnfläche eingerechnet werden. 

Exkurs: So ermitteln Sie die Wohnfläche richtig.

Es gibt zwei Möglichkeiten, die Wohnfläche zu berechnen. Eine Berechnungsmethode erfolgt gemäß der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Diese findet insbesondere Anwendung bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem und preisgebundenem Wohnraum. Die zweite Methode ist gemäß DIN 277, wobei die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung die gängigste Methode ist. Insbesondere bei Wohnungen mit Schrägen oder anderen Besonderheiten ist das fachlich korrekte Aufmaß nicht ganz einfach. Daher bietet es sich an, dass Sie damit einen Profi beauftragen. 

Beschaffenheit:

Das Baujahr ist in den Mietspiegeln der wesentliche Punkt für die Beschaffenheit. Die Bauweise, der Zuschnitt und der bauliche Zustand fließen hier mit ein und werden aus dem Alter des Gebäudes abgeleitet. Hier wird, je nach Stadt oder Gemeinde, mit verschiedenen Zeitspannen gearbeitet. 

Modernisierte Wohnungen werden gemäß Mietspiegel in das Baujahr der Ersterrichtung eingeordnet. Eine abweichende Einordnung ist dennoch möglich, zum Beispiel wenn man den Wohnwert durch eine mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung oder Sanierung nachweislich deutlich erhöht hat.

Ausstattung:

Auch die Ausstattung einer einzelnen Wohnung oder einer gesamten Immobilie ist ausschlaggebend für die erzielbare Miete. Dabei hilft ein Punktesystem, die Ausstattung entsprechend einzuordnen. Eine komplett mit E-Geräten ausgestattete Einbauküche gibt zum Beispiel zwei Punkte. So auch ein separates Gäste-WC mit Fenster oder ein Balkon. Der Energiewert wird ebenfalls mit einbezogen. Die Summe der Punkte ergibt eine Kategorie.

Wohnlage:

Die Wohnlage wird in Burgwedel, Isernhagen, Langenhagen und in der Wedemark nicht differenziert berücksichtigt. Wobei eine sehr gehobene Wohnlage eine höhere Miete rechtfertigen kann. Im Stadtgebiet von Hannover wird zum Beispiel eine Bewertung nach Straßenzügen vorgenommen. 

Anhand aller Merkmale können Sie eine Mietpreisspanne in Euro pro Quadratmeter errechnen. Je nach Ausstattung und Zustand können Sie die Miete im oberen oder unteren Bereich der Spanne einsortieren.

Mieterhöhungen mit Hilfe eines Mietspiegels.

Ein Mietspiegel ist eine Orientierungshilfe und dazu gedacht, eine gütliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu erreichen. Der Mietspiegel kann als Grundlage bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden (§558 BGB).

Aber Vermieter und Mieter können die Miete bei Neuvermietung in vielen Bereich der nördlichen Region Hannover weiterhin frei vereinbaren. Hierbei sollten Sie beachten, dass die Miete nicht überhöht ist oder unter Mietwucher fällt. Mietwucher wäre eine deutliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10% übersteigen (vgl. §556d, Abs. 1 BGB). 

Grundsätzlich ist und bleibt die Region Hannover als Speckgürtel der Landeshauptstadt weiterhin sehr interessant für Kapitalanleger und Investoren. 

Hier gelangen Sie zu den aktuellen Mietspiegeln der Städte und Gemeinden Wedemark, Langenhagen, Isernhagen, Burgwedel, Garbsen und Neustadt am Rübenberge:

Wedemark Mietspiegel 2021

Burgwedel Mietspiegel 2021

Isernhagen Mietspiegel 2021

Langenhagen Mietspiegel 2021

Garbsen Mietspiegel 2021

Neustadt am Rübenberge Mietspiegel 2021

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Ihre Silke Hanebuth, 

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